Bu çalışmada mülkiyet türlerinden ziyade elbirliği ve paylı (müşterek) mülkiyette ortaklığın giderilme biçimleri üzerinde durulacaktır.

1. İlgili Yasal Düzenlemeler

Türk Medeni Kanunu’nun 698. Maddesinin 1. fıkrası; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” düzenlemesini haizdir.

TMK’nın ‘Paylaşma biçimi’ başlıklı 699. Maddesinde ortaklığın giderilmesinin hangi şekillerde yapılabileceği düzenlenmiştir; “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

TMK’da elbirliği mülkiyetine ilişkin olarak düzenlenen m. 701’de; “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”

Son olarak yer verilecek yasal düzenleme elbirliği mülkiyetinin sona ermesi halini düzenleyen TMK’nın 703. maddesidir. Bu maddeye göre; “Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer.
Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.”

2. Genel Olarak

Yukarıda yer verilen Medeni Kanun hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi paylı mülkiyette malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Elbirliği mülkiyetinde ise malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle ortaklık sona erer.

i) Malın Aynen Bölüşülmesi

TMK m. 699’da belirtildiği üzere malın aynen bölüşülmesi, paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi yollarından ilkidir. Malın aynen bölüştürülmesinin ilk uygulama yeri kanun lafzından doğmaktadır. TMK m. 699/2 uyarınca; “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.”

Ortaklığın tarafları kendi aralarında anlaşarak paylaşmanın nasıl yapılacağına karar verebilirler. Ancak anlaşamamaları halinde taraflardan birinin istemi üzerine hakim tarafından malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilir. Ancak aynı maddenin 3. Fıkrasında bölme isteminin durumun koşullarına uygun görülmemesi ve paylı malın önemli bir değer kaybına neden olacağı anlaşılıyorsa malın açık artırmayla satışına karar verilecektir.

Taşınmazın aynen bölüşülmesi, taşınmazda kat mülkiyeti kurulmasıyla gerçekleşebilir. Bunun için mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereği yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili duruma göre çizdirilmiş, imar ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış bir projenin bulunması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekecektir. Ayrıca, binanın tümünün kâgir ve aynı zamanda tamamlanmış olması gerekir. [2]

ii) Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi aynen bölüşerek olabileceği gibi satış yoluyla da yapılabilir. Kanun hükmüne göre satış yoluyla ortaklığın giderilmesi pazarlık veya açık artırma yoluyla yapılacaktır. Ayrıca bütün paydaşların rızası ile açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir.

Satış aşamasında yapılacak açık arttırmaya yol göstermesi amacıyla bilirkişi tarafından hem dava sürecinde hem de yapılacak açık artırmanın hemen öncesinde satışa konu ortaklık malı için birer değer tespiti yapılır. Açık artırma bilirkişi raporunda ifade edilen değere satış ve paylaştırma giderlerinin de eklenmesiyle oluşan meblağının %50’sinden başlar ve bu meblağı artırmaya katılacak ilgililerin talepleri doğrultusunda artabilir.[3]

Bu noktada belirtmek gerekir ki satış yoluyla ortaklığın giderilmesi usulü esasen ikincil bir yoldur. Kanunda öncelikli olarak malın aynen taksimi önerilmiş ancak taraflarca aksi yönde bir anlaşma yapılması veya aynen taksimin mümkün olmaması, ortaklık konusu malın değerinde eksilmeye neden olması hallerinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine başvurulabileceği belirtilmiştir.

Taşınır ve taşınmaz tüm mallardaki ortaklığın giderilmesinin aynen taksim veya satış yoluyla gerçekleştirilmesine ilişkin verilen yargı kararları, kesinleşmelerinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresinde yerine getirilmelidirler.[4]

3. Diğer Hususlar

Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı bir dava olduğundan esas itibariyle bu davada bir “kazanan” veya “kaybeden” bulunmayacak, davadan çıkacak olan sonuç iki taraf için de aynı anlamı ifade edecektir. Bu noktada sadece yargılama giderleri ile karşı vekalet ücreti konusunda özellik arz eden bir durum bulunmaktadır. Buna göre dava masrafları davanın açılışı esnasında davacı tarafından karşılansa da yargılama sonucunda dava masrafları ortaklar arasında payları oranında bölüşülür. Aynı şekilde Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda ortaklığın giderilmesi davaları tüm tarafların hem leh hem de aleyhinde sonuç doğurduğu için kendisini vekille temsil ettiren her paydaş lehine vekalet ücretine hükmedilecektir. Hükmolunan vekalet ücretleri de tarafların payları oranında paylaştırmaya tabi tutulur.

Son olarak konu ile ilgili olarak aile konutu şerhi konusuna değinmek gerekir. Konu ile ilgili bir emsal Yüksek Mahkeme kararında; “…Somut olayda; dava konusu taşınmazın taraflar adına ½’şer pay ile kayıtlı olduğu, …Mahkemesi’nin … sayılı hükmü ile dava konusu taşınmaz üzerine ‘aile konutu’ şerhi konulduğu, hükmün … tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmaza aile konutu şerhi konulduğuna göre artık bu şerh, ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder. Tapu kaydındaki aile konutu şerhi terkin edilmediği müddetçe ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün olmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş…” (Yargıtay 14. H.D. 05.07.2017, 2015/15195 E. – 2017/5681 K.)

Yer verilen emsal yüksek mahkeme içtihadında da açıkça belirtildiği üzere aile konutu şerhi ortaklığın giderilmesi davasının önünde bir engel teşkil etmektedir. Bu şerh bulunduğu müddetçe ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi mümkün değildir.

Yukarıda da belirtildiği üzere ortaklığın giderilmesi davaları geçmişten günümüze hukuk dünyasının önemli bir yerinde bulunmakta olup teknik bilgi ve özenli çalışma isteyen alanlardan biridir. Bu bakımdan ortaklığın giderilmesi davalarında bir “gayrimenkul hukuku” üzerine çalışan avukattan danışmanlık alınması ve/veya vekalet verilmesi faydalı olacaktır.

Av. Mehmet Berke ERYILMAZ